Σε αντίθεση με πολλές άλλες επενδύσεις, η ακίνητη περιουσία σας δίνει περισσότερες επιλογές από την αγορά και ελπίζοντας να πουλήσετε για περισσότερα: Μπορείτε να ενοικιάσετε δωμάτια για εισόδημα, να τα βελτιώσετε και να τα αναστρέψετε ή να χρηματοδοτήσετε την πώληση για να πάρετε υψηλότερη τιμή. Οι απρόβλεπτες περιστάσεις μπορεί να σημαίνουν ότι πρέπει να εξετάσετε επιλογές που ίσως δεν είχαν αρχικά κατά νου, όπως εξηγεί η ιστορία μου.

Τον Σεπτέμβριο του 2012, η ​​σύζυγός μου Ana και εγώ χρησιμοποιήσαμε τις αποταμιεύσεις μας για να αγοράσουμε το condo πάνω από τη δική μας στη Νάπολη, Φλόριντα, για $ 70.000. Παρόλο που δεν ήταν πολύ, φρόντισε ότι θα ήταν ωραίο να έχουμε μια ενοικίαση τόσο κοντά, για ευκολότερη διαχείριση. Αυτό ήταν Σχέδιο Α: Αγοράστε, διορθώστε και νοικιάστε ένα condo.

Φυσικά, αν όλα είχαν πάει ομαλά, θα έγραφα διαφορετική θέση. Ωστόσο, με την ακίνητη περιουσία, θα πρέπει συχνά να διερευνήσετε ένα "Σχέδιο Β", ένα "Σχέδιο C" και άλλες δημιουργικές δυνατότητες, όπως θα δείτε μέχρι να φτάσουμε στο δικό μας "Σχέδιο Δ". - και πώς μπορείτε να μάθετε από την εμπειρία μου όταν είστε έτοιμοι να νοικιάσετε ένα δικό σας διαμέρισμα.

Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα για να αναστρέψετε

Αν δεν ήταν για τον τεχνίτη που κοίταξε τον τόπο μαζί μας, θα μπορούσαμε να είχαμε αποχωρήσει από τη συμφωνία εξαιτίας του αριθμού των πραγμάτων που έπρεπε να διορθωθούν.

Ωστόσο, ήταν βέβαιος ότι θα μπορούσε να γίνει για περίπου 6.000 δολάρια. Είχε κερδίσει πρόσφατα 1 εκατομμύριο δολάρια στην κρατική λαχειοφόρο αγορά της Φλώριδας και απλώς εργάστηκε με μερική απασχόληση, έτσι ώστε να συνέβαλε στην γενικά αισιόδοξη προοπτική του. Σε κάθε περίπτωση, η στάση του "μπορεί να κάνει" ήταν ενθαρρυντική, οπότε προγραμματίσαμε το κλείσιμο.

Ο κτηματομεσίτης μας, επίσης αισιόδοξος, είπε θα πρέπει να μπορούμε να νοικιάσουμε τον τόπο για $ 1.100 το μήνα. Έδειξε μια διαφήμιση για μια άλλη μονάδα στο συγκρότημά μας, ο ιδιοκτήτης της οποίας ζήτησε $ 1.100 το μήνα. Σε χαρτί, φαινόταν ότι θα έχουμε ταμειακή ροή περίπου $ 600 το μήνα.

Προσέξτε για επιπλέον έξοδα

Την ημέρα πριν από το κλείσιμο, πήγαμε στη συνάντηση σύνδεσης condo, όπου ανακοινώθηκε ότι τα τέλη θα αυξάνονταν από $ 320 σε $ 340 το μήνα. Επιπλέον, οι υπάλληλοι μετέφεραν μια γραμμή στους ομοσπονδιακούς χάρτες πλημμυρών, τοποθετώντας μας σε μια ζώνη ελαφρώς υψηλότερου κινδύνου, οπότε θα υπήρχε ετήσια εκτίμηση $ 600 για πρόσθετη ασφάλιση.

Αυτά τα πρόσθετα έξοδα σήμαιναν ότι η προβλεπόμενη ταμειακή ροή μειώθηκε κατά $ 70 το μήνα (για να μην αναφέρουμε ότι έπρεπε να πληρώσουμε αυτά τα επιπλέον $ 840 ετησίως για τη δική μας θέση).

Σκεφτήκαμε σοβαρά να παραιτηθούμε από την κατάθεσή μας και να περπατήσουμε μακριά από τη συμφωνία. Αλλά η αισιοδοξία είναι μολυσματική. αφού μιλήσαμε πάλι με τον πράκτορα και τον χειριστή μας, προχωρήσαμε και έκλεισα.

Μάθημα 1: Πριν αγοράσετε, ρωτήστε τους βασικούς ανθρώπους στην ένωση condo ή τα στρώματα για οτιδήποτε μπορεί να συμβαίνει σύντομα. Οι εκπλήξεις όπως οι δικές μας συνήθως δεν θα εμφανιστούν στα οικονομικά έγγραφα του σωματείου condo, τα οποία αντανακλούν μόνο αυτά που έχουν ήδη συμβεί.

Προϋπολογισμός επιπλέον χρόνο και χρήματα για επισκευές

Το κόστος κλεισίματος ήταν μικρότερο από ό, τι προβλέψαμε. είναι ωραίο να έχουμε καλές εκπλήξεις μια φορά. Αλλά στη συνέχεια πήγαμε να δουλέψουμε να φτιάξουμε το condo και να μαντέψουμε τι; Χρειάστηκε περισσότερος χρόνος από τον αναμενόμενο και κόστος περισσότερο από ό, τι είχαμε προγραμματίσει.

Αυτό το απαλό σημείο στον τοίχο πάνω από τον διακόπτη του φωτός από την μπροστινή πόρτα; Η γυναίκα μου είχε δίκιο. δεν ήταν μόνο ζημιές από μια παλιά διαρροή που είχε επισκευαστεί. Το ήταν υγρό, και όχι μόνο στη φαντασία της. Κάθε φορά που βρέχει, το νερό στάζει μέσα στον τοίχο σε αυτό το ηλεκτρικό κιβώτιο.

Κάλεσα τη διοίκηση και είχαμε την επισκευή της οροφής. Ευτυχώς, η σύλλογά μας που προσλήφθηκε προσέλαβε καλή διοίκηση ή θα μπορούσαμε να περιμένουμε εβδομάδες αντί για δύο ημέρες. Έπρεπε να σπάσουμε το τείχος, να ψεκάσουμε τα πάντα μέσα με λευκαντικό για να αποτρέψουμε το περονόσπορο και να βάλουμε δύο νέους πίνακες γυψοσανίδας πριν βάψουμε το δωμάτιο.

Μάθημα 2: Εμπιστευθείτε τη διαίσθηση και κάντε μια δεύτερη ματιά ή ελέγξτε αν υπάρχει κάτι που δεν φαίνεται σωστό.

Η διαρροή στο ντουλάπι κλιματισμού διοχετεύει το νερό της βροχής κατευθείαν σε ένα ηλεκτρικό κιβώτιο διακόπτη 220 βολτ. Μετά την τρίτη προσπάθεια για την επιδιόρθωσή της, έπρεπε να περιμένουμε μια εβδομάδα πριν βρέξει ξανά βαριά - ο μόνος τρόπος να γνωρίζουμε με βεβαιότητα ότι τελικά ήταν σταθερός.

Μάθημα 3: Βεβαιωθείτε ότι έχετε δοκιμάσει τις επισκευές σας πριν υποθέσετε ότι έχετε τελειώσει.

Επισκευάσαμε το γυψοσανίδας στην ντουλάπα κλιματισμού μόνος μου, αφού το ατελές έργο μου δεν θα είχε τόση σημασία.

Μάθημα 4: Μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα κάνοντας πολλές εργασίες οικιακής βελτίωσης μόνοι σας, και δεν χρειάζεται να είστε τόσο καλοί εάν εργάζεστε σε περιοχές όπου η εμφάνιση δεν είναι τόσο σημαντική.

Λόγω αυτών και δώδεκα άλλων εκπλήξεων, το έργο που ο εργάτης μας σκέφτηκε ότι θα χρειαζόταν «μία εβδομάδα σε 10 ημέρες» διήρκεσε περισσότερο από ένα μήνα και επίσης πέρασε τον προϋπολογισμό. Θα έπρεπε να γνωρίζουμε καλύτερα, επειδή από την εμπειρία μας όλα οι εργολάβοι είναι υπερβολικά αισιόδοξοι για τα χρονικά πλαίσια και το κόστος.

Μάθημα 5: Για να είστε ασφαλείς, διπλασιάστε τις εκτιμήσεις του εργολάβου για το χρόνο που απαιτείται για την ολοκλήρωση των επισκευών και των ανακαινίσεων. Για να είστε ασφαλείς, προσθέστε 20% ή περισσότερο στις εκτιμήσεις κόστους.

Ο πολυτεχνίτης μας, παρόλο που ήταν πολύ αισιόδοξος για το χρόνο και το κόστος, ήταν υπέροχος. Η στάση του ήταν ότι για κάθε πρόβλημα υπάρχει πάντα μια λύση, και θα το βρει. Μου διδάσκει πως να βάζω κεραμίδια, να εργάζομαι ηλεκτρικά, να αντικαταστήσω τους τροχούς των πορτών - η λίστα συνεχίζεται. Το πιο σημαντικό, με διδάσκει ότι είμαι καλύτερος επίλυση προβλημάτων. Θα τον μισθούσαμε και πάλι μέσα σε ένα δευτερόλεπτο (αλλά θα διπλασιάσαμε την εκτίμηση του χρόνου και θα προσθέσουμε 20% στην εκτίμηση κόστους του).

Μάθημα 6: Επωφεληθείτε από τις γνώσεις του εργολάβου σας για να μάθετε πώς να κάνετε βασικές επισκευές και βελτιώσεις στον εαυτό σας. Μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα στο τρέχον έργο και σχετικά με τα μελλοντικά.

Έξοδα έρευνας και ευελιξία

Καθώς βρισκόμασταν κοντά στο τέλος του έργου, δοκιμάσαμε το στοιβαγμένο πλυντήριο / στεγνωτήριο combo που είχε έρθει με τον τόπο και παρακολούθησε καθώς έχυσε νερό στο πάτωμα. Ο επισκευαστής μας χρέωσε $ 69 για να μας πει ότι ήταν πέρα ​​από την ελπίδα.

Σχεδιάσαμε να ξοδέψουμε 700 δολάρια για μια νέα μονάδα, καθώς τα κανονικά πλυντήρια / στεγνωτήρια κοστίζουν μόλις 500 δολάρια. Δεν μπορούσαμε να πάρουμε ένα τακτικό σετ, επειδή οι αγκίστριδες ήταν σε ένα στενό ντουλάπι που φιλοξένησε μόνο το στοιβαγμένο είδος. Όπως αποδεικνύεται, οι στοίβες είναι δαπανηρές. Το φθηνότερο που μπορούσαμε να βρούμε οπουδήποτε ήταν $ 1.300. Ωχ!

Μάθημα 7: Ελέγξτε τις συσκευές προσεκτικά πριν αγοράσετε μια θέση. Αν νομίζετε ότι θα πρέπει να αντικαταστήσετε κάτι, μην υποθέσετε. ελέγξτε τις τιμές online.

Στο τέλος, ήμασταν μόνο περίπου 1.000 δολάρια σε σχέση με τον προϋπολογισμό, επειδή τροποποιήσαμε το σχέδιο. Για παράδειγμα, επιλέξαμε να βάψουμε την ματαιοδοξία του μπάνιου αντί να το αντικαταστήσουμε. Σχεδιάσαμε επίσης τα ντουλάπια κουζίνας αντί να αντικαταστήσουμε τις πόρτες. Δεν φαινόταν πιθανό ότι αυτές οι αλλαγές στο σχέδιό μας θα επηρέαζαν αυτό που θα μπορούσαμε να νοικιάσουμε τον τόπο. Ένα από τα πράγματα που μου αρέσει σχετικά με την ακίνητη περιουσία είναι ότι υπάρχουν πολλοί τρόποι προσέγγισης και επίλυσης προβλημάτων.

Μάθημα 8: Ψάξτε εναλλακτικούς (φθηνότερους) τρόπους να κάνετε τα πράγματα εάν τα έξοδα υπερβαίνουν τον προϋπολογισμό, αλλά μόνο εάν τα εναλλακτικά σχέδια δεν θα επηρεάσουν πάρα πολύ τις τιμές ενοικίασης ή την τιμή πώλησής σας.

Δυνατή μεταπώληση ή αξία ενοικίασης

Ο πράκτοράς μας, ο οποίος ήταν και ο ενοικιαστής μας, ήταν πολύ αισιόδοξοι για το πιθανό ενοίκιο. Ο ιδιοκτήτης που ζητούσε 1.100 δολάρια για τη θέση του στο συγκρότημά μας, μείωσε σε 1.000 δολάρια το μήνα - και έξι εβδομάδες αργότερα, δεν το είχε ακόμα ενοικιάσει. Ανακαλύψαμε αυτό οι θέσεις που ενοικιάζονταν σήμερα στο συγκρότημά μας κυμαίνονταν από 800 δολάρια το μήνα έως 950 δολάρια. Είναι κάτι που θα έπρεπε να είχαμε ελέγξει πιο διεξοδικά προτού κάνει ποτέ μια προσφορά.

Παρόλο που όλες οι μονάδες ήταν πανομοιότυπες ως προς το μέγεθος και τη διάταξή τους, η δική μας δεν είχε συσκευές κορυφαίας τεχνολογίας, έτσι φαινόταν ότι μπορούσαμε να πάρουμε 900 δολάρια το μήνα. Μεταξύ αυτής της μείωσης του προβλεπόμενου ενοικίου κατά 200 δολάρια και της έκπληξης των $ 70 για τα τέλη και τις εκτιμήσεις, η αναμενόμενη ταμειακή ροή μας μειώθηκε τώρα στα 330 δολάρια το μήνα.

Αντί για το 9% που ελπίζαμε, η απόδοση της επένδυσής μας θα ήταν μόλις 5% ετησίως - αν δεν υπήρχαν άλλες εκπλήξεις.

Μάθημα 9: Κάντε τη δική σας εργασία για να καθορίσετε τις τιμές ενοικίασης. Να είστε σκεπτικοί με τις διαφημιστικές τιμές ενοικίασης. καθορίστε πόσο είναι οι ενοικιαστές πράγματι πληρώνουν για παρόμοιες μονάδες.

Διερεύνηση πιθανών ενοικιαστών

Οι υποψήφιοι ενοικιαστές έπρεπε να απευθυνθούν σε εμάς, αλλά και στην ένωση condo. Πλήρωσαν ένα μη επαναλαμβανόμενο ποσό ύψους $ 100 και $ 70 για έλεγχο ιστορικού. Δεν μας άρεσε αυτή η έλλειψη ελέγχου στο τέλος, αλλά έχει τα πλεονεκτήματά της. Ο έλεγχος του ιστορικού βοήθησε να απομακρυνθούν οι αμφισβητούμενοι ενοικιαστές.

Για παράδειγμα, υπήρχε η γυναίκα που ήταν έτοιμη να μας πληρώσει έξι μήνες ενοικίου εκ των προτέρων λόγω της "προσωρινής" της ανεργίας. Μόλις υπογράψανταν μια συμφωνία μίσθωσης, ο έλεγχος του ιστορικού έδειξε ότι είχε κλέψει φάρμακα από το νοσοκομείο όπου εργάστηκε και συνεπώς πιθανότατα δεν θα είχε ξαναγίνει νοσηλευτική εργασία. Και ο πολύ ωραίος τύπος που είπε ότι είχε «μόνο ένα DUI» στο παρελθόν του είχε επίσης πρόσθετες κατηγορίες ναρκωτικών.

Η διοίκηση του Συνδέσμου βοήθησε να ανακαλύψουν αυτά τα ψέματα, αλλά επίσης έγινε πολύ καλός στο να χρησιμοποιήσουμε το Διαδίκτυο για να διερευνήσουμε τους πιθανούς ενοικιαστές. Είναι εκπληκτικό το πόσο συχνά θα λάβετε ένα αποτέλεσμα κατά την αναζήτηση στο διαδίκτυο χρησιμοποιώντας το "κούτσουρο" και το όνομα ενός ατόμου!

Μάθημα 10: Είναι ευκολότερο από ποτέ να διερευνήσει πιθανούς ενοίκους χάρη στο Internet, οπότε πηγαίνετε στο διαδίκτυο και αρχίστε να ψάχνετε!

Ένας δυνητικός ενοικιαστής ήθελε τον τόπο, ενώ προσπαθούσαμε να το νοικιάσουμε για $ 1.000 το μήνα. Αλλά όταν ο πράκτοράς μας έστειλε τη συμφωνία μίσθωσης μία ή δύο ημέρες αργότερα, ξαφνικά «θυμήθηκε» ακρόαση ότι το ενοίκιο ήταν $ 925. Όσο μπορούμε να διαπιστώσουμε, αυτή ήταν μια τακτική καθυστέρησης, ώστε να μπορεί να ψάχνει για κάτι καλύτερο ή να διαπραγματευτεί χαμηλότερο ποσοστό μίσθωσης. Στο τέλος, υπέγραψε τη μίσθωση στα $ 1.000 - και έπειτα είχε απορρίψει την αίτησή του από την ένωση λόγω ενός εγκληματικού παρελθόντος.

Μάθημα 11: Κάντε τους όρους πολύ ξεκάθαρους, και να πάρει τις μισθώσεις που υπογράφηκε το συντομότερο δυνατό.

Δεδομένου ότι τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου ή του συμβουλίου σύνδεσης χρειάστηκαν να πάρουν συνέντευξη από όλους τους αιτούντες και οι συνεντεύξεις έγιναν μόνο την Τρίτη, κάθε αίτηση που απορρίφθηκε μας κοστίσει χρόνο.

Ο χρόνος είναι χρήμα, ειδικά όταν δεν έχετε μόνο φόρους, ασφάλειες και επιχειρήσεις κοινής ωφελείας να πληρώσετε, αλλά και εκατοντάδες δολάρια το μήνα σε condo τέλη. Θα μπορούσαμε να αποφύγουμε κάποιες από αυτές τις δαπάνες εάν ερευνήσαμε και αποκλείσαμε κάποιους δυνητικούς ενοικιαστές πριν υποβάλουν αίτηση στην ένωση.

Μάθημα 12: Η διαδικασία ενοικίασης ενός διαμερίσματος είναι πιο περίπλοκη και μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από τη μίσθωση ενός σπιτιού, οπότε σχεδιάστε τον επιπλέον χρόνο και δαπάνη. Εξετάστε τους ενοικιαστές στο διαδίκτυο μόλις εφαρμοστούν, ώστε να μπορείτε να αποκλείσετε γρήγορα όσους δεν πρόκειται να γίνουν αποδεκτοί από την ένωση. Αυτό σας εξοικονομεί χρόνο και επομένως χρήματα.

Μετάβαση στο Σχέδιο Β ... στη συνέχεια στο C και, στη συνέχεια, στο D

Σε αυτό το σημείο, με τόσες εκπλήξεις και κάθε μήνα που πέρασε κοστίζοντας μας τουλάχιστον 900 δολάρια σε χαμένο ενοίκιο, αρχίσαμε να αναρωτιόμαστε αν είχαμε κάνει τη σωστή απόφαση. Ίσως πρέπει να πάμε Σχέδιο Β: Σταματήστε να είστε ιδιοκτήτες και να πουλήσετε τον τόπο.

Πήγαμε με Σχέδιο C: Καταχωρίστε το condo προς πώληση και συνεχίστε να το προσφέρετε προς ενοικίαση. Εάν πωλούσε για κέρδος, θα είμαστε ευτυχείς. Εάν ενοικιάζονταν, θα έριχναμε την λίστα πώλησης και θα χαρούμε να έχουμε τουλάχιστον κάποιο εισόδημα από τον τόπο.

Τελικά πήγαμε ένα βήμα παραπέρα και εφαρμόσαμε Σχέδιο D: Προσπαθήστε να νοικιάσετε το condo κατά την εισαγωγή προς πώληση τόσο το ένα και αυτό που κάναμε κάτω. Εάν ενοικιάσαμε το ένα επάνω, αυτό θα ήταν καλό. Διαφορετικά, όταν ένα από τα δύο πωλούνται, θα ρίξουμε την καταγραφή από την άλλη και θα ζήσουμε σε αυτό.

Η κίνηση θα ήταν αρκετά εύκολη αν το σπίτι μας πουλούσε - μία πτήση από βήματα. Ακόμα, χρεώσαμε το σπίτι μας 5.000 δολάρια υψηλότερο από το επενδυτικό condo για να ενθαρρύνουμε τους αγοραστές να επιλέξουν αυτό.

Έχουμε προσφορές που δεν δούλεψαν και τα δυο θέσεις. Η προσφορά στο σπίτι μας ήταν σε καλή τιμή, εν μέρει επειδή ήμασταν πρόθυμοι να πάρουμε $ 30.000 κάτω και να χρηματοδοτήσουμε το υπόλοιπο για μερικά χρόνια. Δυστυχώς, ο αγοραστής έπρεπε να επιστρέψει στο σπίτι του στην Ιταλία, όταν η μητέρα του άρρωστος, και τελικά αποχώρησε από τη συμφωνία.

Ευτυχώς ήταν η αρχή της "εποχής" στη νότια Φλόριντα (όλοι έρχονται εδώ το χειμώνα), οπότε οι προσφορές συνεχίστηκαν και είχαμε υπογράψει συμβόλαιο μέχρι τα τέλη Ιανουαρίου 2013. Πωλήσαμε το condo επάνω (όχι το σπίτι μας) για $ 92.000, κλείνοντας τον Μάρτιο.

Πόσο φτιάξαμε με την αναστροφή ενός διαμερίσματος

Μετά από κάθε τελευταία δαπάνη, το καθαρό μας κέρδος ήταν 4.500 δολάρια - όχι πολύ για να το ενθουσιάσουμε, ειδικά αφού έβαλα έξι σκληρές εβδομάδες εργασίας για τη στερέωση του χώρου. Ήμασταν όμως ευχαριστημένοι με το έργο και το κέρδος αυτό ήταν ίσο με τους μισθούς των έξι μηνών κατά την εργασία μερικής απασχόλησης, την οποία είχαμε κατά τη διάρκεια του χρόνου.

Μάθημα 13: Έχετε πάντα περισσότερες από μία επιλογές με την ακίνητη περιουσία, οπότε εξετάστε άλλους τρόπους για να κάνετε τα κέρδη σας ή το εισόδημα. Η προσφορά χρηματοδότησης μπορεί να σας δώσει μια υψηλότερη τιμή και είναι σχετικά ασφαλής εάν λάβετε μια μεγάλη προκαταβολή.

Χρονοδιάγραμμα θέματα, έτσι σχέδιο σύμφωνα με τον καλύτερο χρόνο για να πωλήσει. Αν είχαμε αγοράσει το condo το χειμώνα και είχαμε έτοιμο να το πουλήσουμε τον Μάιο, θα μπορούσαμε να περιμέναμε πολλούς μήνες για να το πουλήσουμε και το κόστος εκμετάλλευσης ίσως να έχει εξοφλήσει το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους.

Δυστυχώς για τους αγοραστές μας, η μονάδα κλιματισμού πέθανε λίγους μήνες αφού αγόραζαν τον τόπο, κοστίζοντας τους περίπου $ 4,000 για αντικατάσταση. Αυτό θα είχε εξαλείψει σχεδόν το σύνολο των κερδών μας αν συνέβαινε ενώ κατοικούσαμε ακόμα τον τόπο, ο οποίος οδηγεί στο τελικό μας μάθημα:

Μάθημα 14: Η επένδυση σε ακίνητα θα είναι πάντα γεμάτη εκπλήξεις (και πολλές από αυτές δεν θα είναι ευχάριστες). Δεδομένου ότι δεν γνωρίζετε ποτέ πότε θα έρχονται δαπανηρές εκπλήξεις, σκεφτείτε σοβαρά την αποδοχή οποιασδήποτε προσφοράς που σας κάνει αξιοπρεπές κέρδος, αντί να πληρώσετε περισσότερα κόστη και να διακινδυνεύσετε μεγάλα έξοδα ενώ περιμένετε να πάρετε μια ελαφρώς καλύτερη τιμή.

Η στροφή σας: Έχετε επενδύσει ποτέ σε ακίνητα και έχετε τρέξει σε πολλές εκπλήξεις;

Κορυφαίες Συμβουλές:
Σχόλια: